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【不動産】「いまタワマンを買ってはいけない」お金のプロがそう助言する理由 [田杉山脈★]

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1 :田杉山脈 ★:2020/12/04(金) 23:19:27.80 ID:CAP_USER.net
ゴージャスな共用部分がウリのタワマンだが……

 ――学生時代の先輩が湾岸のタワマンに住んでるんですけど、バーベキューができるルーフガーデンや、ホテルみたいなバーラウンジがついてて、すごいゴージャスなんです。

 ああ、共用部分の豪華さをウリにしている物件も多いですね。たしかに楽しそうではあるんですが、実は私はあまりおすすめできないんですよ。タワーマンションについては本当に賛否両論ありますから、あくまで私の見立てとして聞いてくださいね。

 一つには耐久性に懸念があるためです。多くのタワマンは従来型の鉄筋コンクリートとは異なる工法で造られており、十分な経年変化の実績がありません。デベロッパー側も対策はしていると思いますが、建物は実際に時間が経過しないとわからないことが多いのも事実です。十分な実績のある従来型のマンションと比較して、同程度の耐久性があるかどうかは現時点では不明です。

 そのため、購入時に提示される修繕・維持費のままで、50年後も住環境のクオリティが維持できるかというと、かなり怪しい気がしてなりません。

 もう一つの心配は、やはり災害時の問題です。せっかく大枚をはたいて高層階の住まいを手に入れたとしても、エレベーターが止まってしまったらなすすべがありませんよね。いくら住宅は資産価値を考えて選ぶべき、とはいえ、命より大切なものはありませんから、あまり高層ではなく10階程度の物件にとどめておいたほうがいいかなというのが個人的な意見です。

■修繕積立金と管理組合について知っておくべきこと

 ――なるほど、購入価格だけじゃなくて、維持費のことも考えないといけないんですね。でも、維持費って、買ったときからそんなに変わってしまうこともあるんですか?  聞けば聞くほど気にすべきことが増えていきます。

 それはそうですよ。住まいは「買って終わり」ではありません。快適に、かつ安全に暮らしていくには適切な管理が欠かせません。そのため、住宅ローンのほか、月々の管理費や修繕積立金が必要です。

 しかもこの2つのコストは定額で据え置かれるわけではありません。デベロッパーとしては、早く空室を埋めたいわけですし、まして新築や築浅物件であれば、大掛かりな修繕費がかかるのはだいぶ先ですから、購入時は修繕積立金が低めに抑えられていることが多い。でも、10年、15年と住み続けているうちに、値上がりしていくことも特に珍しくありません。当初は合計1万5000円程度だった管理費と修繕積立金が、20〜30年後には合計4万〜5万円ぐらいまで値上がりする可能性だってあります。

 ――ローン返済がギリギリの計画だと危ないんですね。ところで、管理費と修繕積立金ってどう違うんですか? 

 ひと口に「管理」といっても、日常的な管理と中・長期的な管理の2つがあるんです。一つは共用廊下やゴミ置き場の清掃といった、「生活を快適に保つ」ための管理。これにあてられるのが通常「管理費」と呼ばれるものです。

 もう一つは、数年ごとに外壁を塗り替えたり、防水処理をしたりといった、「建物を維持する」ための管理です。入居するときに「長期修繕計画書」といった書類をもらうはずですが、そこに記されている修繕工事や建築診断に使われるのが「修繕積立金」です。

 分譲マンションを購入すると、自動的に管理組合の構成員になり、実際の管理業務は組合が管理会社に委託するのが一般的です。

■分譲マンションは戸数が多いほうがいい理由

 ――管理組合なんてあるんですね。となると、賃貸より分譲のほうが、「ご近所づきあい」が多くなるんでしょうか? 

 ある意味、そうなりますね。分譲マンションは「持ち家」といっても集合住宅ですから、組合員同士、利害を共有しているわけです。建物全体が快適に保たれていないのに、自分の住まいだけが快適ということはありえませんから。

 ここで気づいてほしいのは、管理組合の規模がある程度大きいほうが建物の維持管理には有利だということです。つまり、分譲マンションは戸数が多いほうがいいんです。これはほぼ100パーセント断言できます。
以下ソース
https://news.yahoo.co.jp/articles/0d890e87b31903be28bc74f3b8e3b25a051eb42b

641 :名刺は切らしておりまして:2020/12/10(木) 19:54:25.50 ID:yHbAly/B.net

タワマンって5ちゃんの中では叩かれまくられるが、ほんとは
別にぜんぜん高いマンションではなかったんだよ。

今は高いが、例えば都区内のマンション価格を見ると、日銀が異次元
緩和をする前は平均5400万円。
それが緩和で平均1億まで緩和バブルで上がっただけ。

で、戸建てと価格比較する人が多いが、都区内なんかペンシル住宅を
建てるだけで、土地8000万円上モノ2000万円で、窓を開けてテレビを
見ると隣が迷惑するくらいのペンシル住宅しか建てられなかった。」
で、当時の1億円の湾岸マンションなんか、1億なら超豪華ロビー、
都内全域の展望で、田舎の親戚を連れてくると、大富豪かよ、って
びっくりするくらいの仕様。
一方、1億円の住宅は、田舎の親戚から見たら、ガソリンスタンドの
従業員が長期ローンで買えるような住宅。
どう見ても貧乏人にしか見えない。

で、設備が豪華だとメンテナンス費用が高いっていうが、こんなの600世帯で
割るとぜんぜんたいしたことはない。
高いと言われる修繕費もこれも金額はでかくても600世帯で割ると高くない。
また、タワマンは超大規模だから、逆にメンテナンスがかんがえられている、
60年住めれば結局安くなるのよ。
小規模マンションよりも圧倒的に安い。
また値段も30年の寿命しかない木造、激安住宅にくらいべて年間コストは安い。

549 :名刺は切らしておりまして:2020/12/08(火) 11:56:51.32 ID:obhfZs+k.net

馬鹿は高いところに登る

603 :名刺は切らしておりまして:2020/12/09(水) 13:55:36.48 ID:+UBS49Rl.net

>>601
社債の発行が増えようが、企業は変動金利の借入がほとんどなのは変わらないよ

837 :名刺は切らしておりまして:2020/12/13(日) 15:51:05.13 ID:hnryYyE5.net

タワマン最高!って、別にわざわざこんなスレに来て力説しなくてもいいのにw
まあ、35年ローン組んだ一生の買い物をくさされて反論したくなる気持ちはわかるけど、本当にいいもの、トクなものは俺なら他人には吹聴しないな

6 :名刺は切らしておりまして:2020/12/04(金) 23:24:05.20 ID:/xz16YZN.net

タワマンは金持ちが賃貸で住むところ
ましてや武蔵小杉のタワマン買ったバカは、、、救われない・・

243 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 21:29:23.30 ID:lDaMQhXj.net

「やむなし」「やめた方がいい」五輪で1910億円追加負担に賛否の声くっきりと ★2 [蚤の市★]
https://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1607160334/

262 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 00:19:00.58 ID:2Yp29WQf.net

買うなは買え

788 :名刺は切らしておりまして:2020/12/12(土) 23:10:19.04 ID:mapulUZ3.net

>>785
タワマンの話は(正確には同僚の嫁が言ってたという話を)同僚から聞いた
戸建の話は自分の嫁から聞いた
このスレ見ててもわかるけど世間ではマウント取りたい奴はそれなりにいる
むしろ自分の経験だけで強弁できる方が不思議だよ

>>786
まあ暇つぶしではあるな
お前もそうだろ?w

252 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 22:56:14.35 ID:VDVWRqmj.net

言ってはいけない

60 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 02:33:48.28 ID:WRDQ3HdS.net

タワマンに限らず不動産業界どうなるの
オリンピック需要とか消えたよね

44 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 01:10:18.24 ID:LvSnOZ3C.net

出口戦略を考えられないアホ

タワマン以外買ってはいけない

死ぬまで永住するならしらんが

397 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 19:00:34.64 ID:hjv82IqQ.net

千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい

701 :名刺は切らしておりまして:2020/12/11(金) 22:59:53.29 ID:nJMOK9dK.net

不動産屋さんにお勤めの方ご自身が
お買い求めにならないと聞いたことがあるけど…。

976 :名刺は切らしておりまして:2020/12/19(土) 11:17:02.95 ID:CLd58Hvp.net

タワマン住まいのお年寄りがウンコしたい時に出来なくて粗相してしまうのは忍びない

936 :名刺は切らしておりまして:2020/12/17(木) 21:16:31.97 ID:eKzHmANN.net

>>923
そうそう、一つ聞きたいんだけどさ、例えば1億で買った物件が2億で売れたとするじゃない?
自分の住居が別にあって、投機物件ならそれで利益2億だけどさ、自分の住居だったらどこか別の住処を探す必要があるよね?
同じ条件の物件を買おうとしたら2億かかるし、利益を出そうと思ったら条件を下げてそれより安い物件を買うことになるんだよね?
それって利益、儲かったことになるの???

299 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 08:21:39.86 ID:XXTdskSO.net

>>268
近所付き合いが嫌なのに建物共有しちゃうなんて、口も聞きたくないのにSEXしちゃうくらいアホだと思わね?

96 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 07:56:37.60 ID:NdFURFcC.net

>>17
ありがたい体験談

やっぱり人は地面の近くに住むべきだな。
鳥じゃないんだから。

66 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 03:50:54.07 ID:9KXq8NWJ.net

黄色の漬物の事でしょ?

285 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 06:04:35.63 ID:YXpmlG2P.net

>>61
発想は面白いけど、戸建ての良さは、玄関開けたら5秒で車乗車だから、普通の戸建てがいいな

671 :名刺は切らしておりまして:2020/12/11(金) 10:16:41.56 ID:ydst+VJ0.net

力説されても、自己完結できないマンションを買おうとは思わないけどね。

479 :名刺は切らしておりまして:2020/12/07(月) 13:42:20.41 ID:fjHEOzDV.net

逆に今買うとか情弱すぎんだろ

396 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 18:59:59.20 ID:3nM1KlEL.net

>>395
高級マンション見たことないのかな?
お城みたいだよ。六麓荘町の戸建てだって敵わない。

836 :名刺は切らしておりまして:2020/12/13(日) 15:49:57.01 ID:pXC7WubJ.net

クワマンにマンコを与えてはいけない100の理由。

934 :名刺は切らしておりまして:2020/12/17(木) 20:30:07.53 ID:GabYiQTa.net

>>931
売ったら寒空ブルーテントおじさんになっちゃうから売れないよねw
親に感謝しろよ失敗作

168 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 12:24:32.87 ID:PeMNniTW.net

たまに見る田んぼの中に建ってるタワマンのコラは何なの?

775 :名刺は切らしておりまして:2020/12/12(土) 18:45:55.65 ID:w/ZMZ/Lc.net

県内高校フィルター

305 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 09:10:34.94 ID:AWY/Aeaj.net

高層長屋は、インフラ絶たれると全くダメなのがリスクやな。
マンションなら代々木上原あたりの、低層中古が良いな。

600 :名刺は切らしておりまして:2020/12/09(水) 13:09:29.46 ID:0FIDHWGW.net

マンションは地縁がない人にはいいね
タワマンだと窓が開かないのは子供が転落しないからいい
単純にデメリは忘れ物した時がくそめんどい

896 :名刺は切らしておりまして:2020/12/16(水) 20:12:25.31 ID:Jq7G31tZ.net

>>895
土地の価格だって変動するし、それを投機として否定するなら
マンションはおろか戸建てだって買えない
資本主義社会なんだから物や商品や貨幣や債券などあらゆるものに値がつき変動する
価格がどうなろうが住居なんだから住んでいればいい話
土地の価格が上がったからって住んでる家を売らなきゃいけないわけじゃないでしょ?
タワマンの場合、都心駅近の物件は売りに出せばすぐに新たな買い手がつくから流動性が高いというだけ
そんなのは低層マンションでも戸建てでも同じで流動性に多少差があるというだけの話
銀行自ら不動産売買をしたら他業禁止規制に引っ掛かるでしょw
そのかわり不動産投資信託で儲けている

940 :名刺は切らしておりまして:2020/12/17(木) 21:38:23.77 ID:ZAHB1Yn3.net

>>937
ん?ひょっとしてID変えた?
誰と勘違いしてるのか知らんが、話題の出発点は>>895だよ?

885 :名刺は切らしておりまして:2020/12/16(水) 08:00:17.34 ID:dmLrTGNM.net

5ちゃんの中ってタワマンを叩く人が多すぎるけど、駅チカタワマンだと
通勤時間が何時間も浮くってことすら理解できない人がいるからな。
たとえば、副業可能になると、毎日、通勤で2時間使うとすると、副業で1日2時間、
時給4000円を稼げるとすると、その価値は3200万円。

駅チカで車を持たないで生活できると、6年ごとに買い替えて、東京都の場合
駐車料料金が3万円としても、30年で2500万円から3000万円かかるのよ。
で、家族3人でプールやジムに10年通うとで360万円。
で、木造住宅でかかるメンテ費用と、35年で建て替えか、1000万円単位の
リフォームがかかることをも、考えると、5−60年住めるタワマンの1年あたりの
コストは圧倒的に安いのよ。
寿命が圧倒的に長いから。
これだけでもタワマンの1年あたりの実質コストは木造よりはるかに安い。

で、実際に買う人は、そこまで計算する。
田舎のマンションは寿命が来ると、売ることはできないが、都心付近では解体費は
土地代でクリアできるから、リゾートマンションみたいな、マイナス価格でも
だれか、引き取って、っていうことは、土地が高いから発生しない。

でも5ちゃんの中は、そこまで計算できないから、タワマンを永遠に叩き続ける。
戸建ての人はかんがえてみ。
65歳で建て替えになったら、ローンすら組めないのよ。
で、日本の平均建て替えは、最も正確な国交省の登録データで30年なんだから
年金生活の独居老人になって、崩れかかった住宅で老後の生活するのは大変よ。
しかも都区内なら、1億円払っても、手に入る住宅は、地方で建売で1800万円
とかで買えちゃう物件のクオリティ。
で、都区内で1億円の物件をよおーく見ると、建築基準法の裏技を使ってるから
建て替えすらできない物件が極めて多い。
例えば建ぺい率を分筆しながら、オーバーさせて作ると建て替えができなくなる。
また隣との間隔も1M開けないで作るから、建て替えすらできなくなる、って
物件もよく見ればすさまじく多いのがわかるはず。

一般の世の中では価値がないものに、1億払うやつなかおらんから。
みんなちゃんと計算してるのよ。

24 :名刺は切らしておりまして:2020/12/04(金) 23:56:04.31 ID:4nRcv+ZH.net

チョット高い気もするが、株でボロ儲けしたので思い切って買ったぞ タフマン

795 :名刺は切らしておりまして:2020/12/13(日) 08:15:22.23 ID:ia0ung6w.net

>>793
密じゃなくてもエレベーターの中の空気ってウイルスが漂ってそうだよな

859 :名刺は切らしておりまして:2020/12/14(月) 10:28:57.88 ID:vpGe/kFr.net

プラウドタワー武蔵小金井クロス
て、どうなの?

俺が買う訳じゃないけど・・・。

581 :名刺は切らしておりまして:2020/12/09(水) 06:43:45.58 ID:2+1IYeko.net

タケコプターが一人一台になる位の先じゃないと、タワマンバブルは不可避だよ
騙せる限りの投機用
ほぼ修繕不能の高層レオパレスなんだから

40 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 00:41:49.98 ID:m5aBVAi9.net

風で揺れるとか、壁が薄いとか、下に降りるまで時間がかかるとか、
停電の時困るとかるけど
タワマンが100万円だったら買うだろ?w
高すぎるってだけですよw

347 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 11:34:07.41 ID:EaDCNKiY.net

地方はもうムリだね
首都圏じゃなくて都心だけになる

137 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 10:14:32.89 ID:pj5/iXZc.net

>>128
こういう発言する人って立地の違いが抜けてる
タワマンの利点は駅極近すぐに電車に乗れること
駅から徒歩10分やそれ以上とは生活の考え方が違う

824 :名刺は切らしておりまして:2020/12/13(日) 12:22:09.67 ID:mnuQXHUf.net

高島平の団地みて考えたら?あれまだ60年経ってなかったはず
当時は最先端の建物で公園など共有地も充実してて、エリートリーマンや教授などもたくさん居住していた

143 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 10:31:03.36 ID:n4qjPZiK.net

駅近の低層マンションでほどほどの設備なら欲しいかな

タワマンは特に惹かれない

402 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 19:36:58.82 ID:VQpxmJuA.net

日本のキッチンやバスルームはデザイン最低やわ

182 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 13:11:23.97 ID:hXrQs53x.net

>>82
コロナ禍の今年。予想に反して都内で最も上昇率の高かったエリアだぜ。

930 :名刺は切らしておりまして:2020/12/17(木) 19:45:21.87 ID:GabYiQTa.net

>>928
そりゃリセールバリューゼロだわw
土地代から上物の取り壊し代金を差っ引いてやっと売れるかどうかw
あれだけ世間知らずな寝言を言うわけだから子供部屋おじさん確定w
早くバイト探して親を安心させろよ

421 :名刺は切らしておりまして:2020/12/07(月) 02:33:17.22 ID:h9Ia2XE8.net

>>420
都心のタワマンに住んでる人は
仕事場と自宅の近さ、豊富な娯楽施設を利用して文化的な生活を享受する、という利便性を求めているわけだから、
ド田舎の一軒家なんてハナから選択肢に入らないわけ
カントリーライフを楽しみたかったら別荘やホテルで十分
駐車場までのたかだか2〜3分の時間を惜しむためにそんな不自由な生活をしたいと思う人は絶対にいない

14 :名刺は切らしておりまして:2020/12/04(金) 23:43:46.64 ID:opKHXzUG.net

所詮長屋だからな
タワマン買える金あるなら戸建て買え

470 :名刺は切らしておりまして:2020/12/07(月) 12:56:16.11 ID:Ww+yd+Av.net

>>461
建売りなんか良いよ
泥棒に見向きもされない

まぁ本当に金が無いんだけどね…

277 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 04:35:38.23 ID:BnudSG7Z.net

https://www.sumitomo-latour.jp/
https://www.mitsui-chintai.co.jp/premium/
どうせこういうとこに住んでるんだろwww

63 :名刺は切らしておりまして:2020/12/05(土) 03:12:24.48 ID:DP6dBhId.net

タワマンに限らず集合住宅は
管理組合の理事とか修繕積立金の管理を煩わしいと思う人は
避けた方がいいと思う

342 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 11:13:10.44 ID:W5u5d36x.net

>>339
投資物件として買うのはあまりにも

260 :名刺は切らしておりまして:2020/12/06(日) 00:05:06.85 ID:NLtL1KfH.net

>>258
貧乏人の想像力って豊かだな

コメント

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